“鬼城”進階“富人區” 同致行解密鄭東寫字樓的前世今生

鄭東新區的辦公市場隨著鄭東新區的發展潮起潮落經歷了拓荒期、蜜月期、白刃競爭期,暫時平靜的市場未來將去向何方?鄭州同致行詳細解讀。

縱觀鄭東發展歷程,由政府綁架企業進駐的“鬼域”變成炙手可熱的“富人區”,道路崎嶇坎坷,一步三折。仔細思量,一切不過是輪回的開始!

拓荒期

政府大力宣傳,或吸引或協議或綁架開發企業入駐鄭東新區。這個時期,整個鄭州市房地產市場發展尚在起步階段,本土開發企業由于自身資金實力與地域的局限性對入駐鄭東這個完全陌生的區域反應冷淡甚或說有一絲畏懼,畢竟作為一個二線城市的新區開發經歷的時間是相對漫長的。外地的中型開發企業由于鄭州市場的成熟度較低進入興趣與能力受限,最終只是一些政府背景的企業,少量冒險家與目光長遠的全國性地產商進駐,若干年后這些企業也收到了豐厚的回報。

鄭州同致行研究發現,這個階段的土地供應與成交基本是定向洽談式的,而客戶基本上是不存在的。因為有實力的企業,譬如中油、譬如中原證券這些企業完全是自建自用的模式,少有面向市場開發的樓盤,其他入駐的企業多是行業內實力極為強勁的領航者,這是所謂最初的客戶。然后由于大型企業的自建與定制并未在市場成交中直觀體現,市場表現以200㎡以下產品為主。

短暫的蜜月期與慘烈的白刃競爭期

蜜月期的參與者由于入局較晚,幾乎已經參與不到CBD的利益分割,只好退而求其次,沿著向南向東開發,畢竟相對于完全處于原始村落狀態的北部,其他兩個方向要好的多。

蜜月期內整個市場呈量價齊升態勢,2012年鄭東寫字樓市場售價相比2011年均價上漲1200元/㎡,而去化量同期上漲10萬㎡。于是乎從者如云,大批開發企業期望獲得更多的收益。這個時期,100-200㎡、200-300㎡客戶成為主流,整體客戶結構呈橄欖型。

至此,鄭東新區出現了鄭州市史無前例的的辦公產品供應潮,整個鄭東新區最多時同時近20所樓盤銷售寫字樓,而作為已成為財富與地位象征的東區,辦公產品價格高居鄭州各大板塊榜首,鄭東辦公市場陷入慘烈的白刃競爭期。在這僵持不下的時候,綠地雙子塔入市了。

作為鄭州市的地標性雙子塔建筑,綠地面對市場無序的競爭拿出了自己的殺手锏“地標+低價”,一時間整個市場失聲了,大家不知所措,“作為地標的綠地比我們賣的還賤,我們怎么賣?”幾乎成了所有樓盤的問題。然后作為始作俑者的綠地也有自己難言的苦衷,綠地雙子塔68萬方的龐大體量,基本上相當于目前整個鄭東地區辦公存量的三倍,在2012年入市,如果不低價入市,綠地勢必面臨漫長的營銷期,當今社會現金流對任何企業的作用不言而喻。然而綠地的低價入市策略卻成為整個東區價格崩塌的導火索。

在大家拼殺一通,攪局者入市之后,諸方也意識到市場過載了!!鏖戰的多方也逐漸冷靜,為了去化庫存紛紛以價換量,2013年鄭東辦公市場均價較2012年暴跌2500元/㎡。價格的急劇下行也為大量中型企業入駐鄭東新區提供了機會。市場進入一個平穩的去化期。

2014年,價格再次上揚1600元/㎡,于此同時去化量暴跌近30萬㎡。但是這次的去化量下跌并非企業失去理智的哄抬價格造成,更多的則是企業基于市場存量的下降提升售價來實現產品溢價的行為。

截止2015年3月份,整個鄭東辦公市場存量僅剩20余萬方。在售項目不足十個,且多為尾盤在售。鄭東地區在經歷了暴漲暴跌后陷入辦公供應低潮期。

然而此時,龍子湖區域、高鐵站東部區域再次重現當初鄭東CBD區域早期的“大型企業自用型建設為主”的市場征兆,是否意味著鄭東辦公市場再醞釀著下一個輪回呢?

不過與之不同的是,目前龍子湖板塊目前以慘絕人寰的地價讓整個鄭州叫囂:還有誰?

話說,政府有了CBD的經驗已意識到這個區域的潛在價值,短期內放松地價的可能性不高,只能說未來某個時期政府也許會減緩區域的地價上升來促進區域的加速成熟。不過鄭汴一體化在即,或許政府在別的區域有大量空間可做文章,龍子湖短期趨緩無望。
    
同致行小結
    
縱觀鄭州辦公市場核心的變遷由中原區到金水區到鄭東新區,影響其轉移最關鍵的因素是政策,引起區域內部震蕩的因素是市場自身。簡單說,政策指方向,市場來操刀,這就是鄭東的辦公市場,未來同樣如此。
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