同致行董事長王波:樓市低潮讓有效營銷凸顯價值

  連夜排號、開盤則清盤……看到這些詞匯,不禁想起樓市的火爆,若用“艷陽天”來形容這一場面的話,那么鄭州樓市在2014年上半年可以說是“陰雨綿綿”,房價堅挺依舊;房貸持續收緊;購房者觀望情緒濃厚;成交量開始萎縮……不管怎么說,上半年結束了,面對已開啟的樓市下半年,不管是開發商,還是買房者,心里都在進行著各種權衡和糾結。
  近日,萬科在上海發布了兩款網絡化全民營銷產品:“萬科經紀人平臺”+“分享達人”這些產品的發布是否會對傳統的樓市銷售模式帶來大的沖擊?這些模式又是否會讓市場“放晴”?到底未來會如何發展,一切都還是未知數。
  帶著種種疑惑,大河網樓市頻道記者采訪了同致行(中國)地產顧問有限公司董事長王波,看看他對未來房地產市場有何獨到的見地。


  事件
  萬科發布兩款“全民營銷”產品引關注
  疑問
  傳統銷售模式將被顛覆?
  王波
  這是順應形勢積極轉型的表現
  日前,國內房地產界的龍頭企業萬科在上海發布了兩款網絡化全民營銷產品“萬科經紀人平臺”+“分享達人”。這種將“全民營銷”的概念與互聯網思維融合的創新營銷模式,再一次引發了關注與思考。
  這一經紀人平臺意在利用移動互聯網傳播優勢,通過激勵政策,將代理公司、地產中介、萬科業主、萬科員工身邊客群資源匯聚向萬科的在售項目。通過使用這一平臺,人們可將手中的客戶資源推薦給萬科,成功之后即可獲得萬科提供的最多0.15%的現金傭金。
  此外,平臺通過打通線下到線上的數據鏈條,推薦人還可實時查看意向客戶的信息,對于未及時前往項目的被推薦人發動更多“攻勢”,推動交易完成。
  而“分享達人”其實是一款微信粉絲傳播平臺,是“萬科經紀人平臺”之外更偏向社會大眾、門檻更低的一個“更有趣的變種”。通過注冊成為分享達人,分享定期更新的活動任務給微信好友,即可獲得不同形式的獎勵。
  萬科這些產品的發布能否四兩撥千斤撬動地產市場一成不變的銷售模式?那么這種營銷模式對專業地產代理公司有沒有影響?同致行作為全部知名的專業地產代理機構,是如何來應對的?
  “會對房地產行業造成一定影響,特別是代理行業。”聽到這一問題,王波面帶笑容,隨即若有所思的說,互聯網營銷已經深入到每個行業。數據顯示,互聯網的營業額已經達到1300億。房地產市場在今年市場不太景氣的情況下觸網,也是房地產市場順應形勢,積極轉型的表現。
  “如何快速轉型,適應時代發展,積極擁抱互聯網,并運用互聯網思維去進行項目營銷,改變傳統營銷模式?”說到這里,他頓了一下,但表情可以看出,心中已有了策略。
  “比如鄭州同致行已經嘗試運用互聯網思維操作樓盤,推出鄭州有家會、有家貸等互聯網產品。”他解釋,互聯網講究入口價值,在房地產營銷中,O2O營銷模式如何從線上走到線下必須通過售樓部,單純地通過網上購房還是實現不了購房全交易流程。
  據了解,同致行還發起倡導河南購房者大數據研究中心,通過收集河南區域活躍購房者數據,對購房者購房行為、購房態度、媒體接觸習慣、個人及家庭生活狀態、產品和服務消費等多方面的需求、選擇和預期,進行全方位調查,從而實現本土房地產領域大數據研究水平的提升。
  “房產電商營銷模式、代理公司線下銷售這兩者是不通的,我們要想辦法把他打通!”王波說,在運用互聯網思維營銷大背景下,同致行與時代同步,與互聯網的合作將線下的同致行代理樓盤項目資源與線上互聯網資源整合,打造新的房地產營銷渠道,新的商業運作模式,將線上線下進行大數據整合,達到工具化、市場化、媒體化和渠道化的多方向合作,從而實現創新品牌,聚勢未來的戰略目標。
  在采訪中,王波還談到了互聯網思維下的互聯網精神。他認為,互聯網世界是平的,也是透明的。我們需要以開放的心態實現共享、共贏。
  事件
  央行喊話銀行反應遲鈍個人房貸還是很困難
  疑問
  為何房貸這么緊張?如何解決?
  王波
  有家貸可解決置業人群需求
  5月13日,人民銀行要求各家商業銀行支持個人首套房住房貸款,加快放款速度。但各大銀行響應甚微,房貸依然緊張,僅個別銀行政策微調,整體情況依然是利率沒有優惠、額度緊張、股份制銀行做房貸業務的積極性較低。
  央行《2014年一季度中國貨幣政策執行報告》顯示,個人住房貸款比年初增加4500億元,同比多增338億元,3月末增速為20.4%,已連續11個月超過20%。房貸需求持續旺盛。從過往歷史看,個人住房貸款一直是銀行業的優質資產,其不良率一直低于所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。
  分析人士普遍認為,對于市場來說,除非央行大幅度降準,或者單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構,否則目前房地產貸款難的趨勢將繼續維持。
  既然房貸是優質資產,銀行為什么不愿做呢?問題的根源在哪?近期同致行推出解決購房者貸款需求的金融產品——“有家貸”的具體情況是怎么樣的?
  “問題的根源在于息差空間不大,銀行覺得房貸不賺錢。”王波認為,國家近幾年推出保障型住房,滿足中低收入人群的住房需求,這是國家金融政策的轉變,但是銀行在追求經濟效益和上市效益的同時,無法完全滿足購房者的貸款需求。
  “從目前市場反映來看,銀行按揭政策偏緊,首套房利率甚至上浮20%。所以在此背景下,同致行推出‘有家貸’。”王波表示,推出“有家貸”這一產品主要是針對短期資金周轉有困難,且長期看好市場的購房人群提供的貸款服務,利率在15%-25%之間,可解決首次置業和再次置業人群的需求。
  事件
  “拐點論”、“崩盤論”、“放空論”……
  疑問
  對未來房地產前景應持怎樣的態度?
  王波
  崩盤不至于但會迎來拐點
  今年中國樓市有點冷,不僅商品房成交量持續走低,房價環比下跌的城市也越來越多。中國房地產市場的走勢成為各方關注的焦點,有人驚呼“拐點”出現,有人認為這是正常的調整,也有人堅信房價還會漲。近階段的樓市被“拐點”“崩盤”等眾多負面信息所覆蓋,樓市降價風潮涌動、限購政策松綁、購房者觀望情緒加重。那么,樓市是否會繼續下行,成為很多人所關注的焦點。
  前幾日,在萬科H股上市慶功宴上,萬科董事長王石稱:目前內地房地產市場正在調整,調整程度還不夠徹底,他認為這種調整非常有必要,且調整期可能會持續2-4年,甚至更長時間。
  對于以上種種觀點眾說紛紜,那么對未來房地產前景應持怎樣的態度?
  “崩盤不至于,但是樓市迎來拐點,這種拐點在價格、產品和營銷上都體現了出來。這次的樓市低潮更多的是市場在起作用,這輪低潮也會讓“有效營銷”凸顯價值。”王波表示,目前,房地產市場處于轉型期和調整期。
  “我支持萬科王石的觀點,也就是未來2--4年,房地產市場將會進入下行和調整期。這是房地產市場健康的表現,就像人做了個長跑,需要休息一下。”王波認為,如果在幾年調整順利,房地產市場還將會恢復健康運行。如果這輪調整深度不夠,有可能未來的發展會受一定影響。在這個調整期,整個行業會發生變化,開發商會走向集約,也會洗牌。
  “今年上半年的樓市空氣和氛圍的確比較緊張,售樓部也沒有以往出現紅火。正如王石所稱,房地產市場的黃金時代已經過去。市場在變,我們也得順應市場來變。”王波補充道。
  此外,針對目前的拐點論,他分析主要體現在三個方面:
  其一在價格。市場在下行,新房和二手房價格下降,個別城市,如杭州、江浙沿海包括鄭州也出現了降價促銷的現象,這是市場在去年快速上揚后的價格調整期,也是市場供應量過大產生的問題。另外整個大市場限購限貸等因素導致價格出現拐點。
  其二是產品功能。購房階層的變化帶來產品功能的變化,隨著90后成為剛需主力,針對90后的產品也會發生改變。房地產目前的結構化差異到內涵差異的轉變。
  其三就是營銷。房企搭載互聯網營銷就是營銷方式的轉變。由過去的“飽和營銷”變“精準營銷”。
  對于以上問題,王波用生動的比喻解釋地產現象,用平實的語言闡述新銳觀點,用全國的戰略眼光透析鄭州市場,為廣大網友一一解疑。
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  同致行(中國)地產顧問有限公司,前身為同致地產,成立于1995年,是一家全國性大型品牌房地產綜合服務商。經過十余年奮戰,同致行(中國)在深圳、北京、廣州、南京、廈門、鄭州、長沙、濟南及香港等地均有分支機構,經營涵蓋房地產市場研究、土地規劃、項目策劃、產品設計、銷售代理、房地產評估、咨詢等專業服務領域,業務拓展至全國30多個城市。
  放眼未來,同致行(中國)力求在競爭中求發展,在整合中求升華,在創新中求超越,志在打造中國房地產行業流通領域的旗艦企業,“做中國最有價值的房地產服務機構”!
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